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广州市一季度信贷持续加压 住宅与商业市场冰火两重天

2018-04-14 12:19:37来源:

21世纪经济报道 21财经APP骆轶琪广州报道

信贷的严控对正房地产市场带来更直接的影响。

今年以来,虽然广州市在调控政策方面未有加压表现,但信贷的逐步收紧成为主要影响住宅成交的条件,目前一手成交仍停留在降温阶段。另一方面,随着“租购同权”的逐步推进,广州市在积分入学细则中,关于面向租赁人群方面的优惠也开始出现积极变化。

与住宅市场相反的是商业地产市场,因新增入市物业的减少,实体零售和甲级写字楼在租金和空置率方面都表现良好。

信贷收紧,住宅成交维持低温

今年以来,广州市住宅市场整体表现维持在低温状态。

第一太平戴维斯综合统计显示,2018年1-2月,广州九区一手住宅成交量仅32.4万平方米,月均成交量环比、同比分别下降43.9%和46.9%;住宅成交均价为20,902元/平方米,环比下降1.7%,但同比上涨5.9%。

分区域来看,一手住宅成交中,限购的九个区域成交面积占比63%,其余来自非限购的两个区域。在限购的九个区域中,成交集中在市郊四区中,成交面积占比黄埔区最高、为24%,次之为南沙区占比22%(其余两区为番禺和花都)。

但市郊区在成交量和成交价格上的同比数据表现下滑明显。

统计显示,1-2月广州市一手住宅月均成交量中心城区下降29.5%,城郊区域下降50.5%。月均成交均价市区增长16.7%,城郊下跌8.4%。

这一方面是受调控因素影响,另一方面,则是信贷的逐步严控对房地产市场带来更直接的影响。

据第一太平戴维斯统计,截至4月初,广州市内银行首套房贷利率普遍上浮10%,并已有部分外资银行暂停对广州地区的所有个人房贷业务,内资银行中有至少三家银行上浮房贷利率达20%,此外有多家银行放款时间不确定。

该机构预计,2018年资金成本将进一步提高,房贷利率将继续上涨,不过上涨幅度将呈递减趋势,稳中偏紧,一二线城市房贷利率差距也将进一步缩小。

第一太平戴维斯研究部认为,楼市严控政策一年以来,广州一手住宅销售成交量价均得到有效调整。预计各项严控政策加上未来计划出台的房地产税,将有效维持住宅价格稳定,投机空间受抑,另外广州也将继续加强在住宅租赁方面的发展力度。

预计下季度全市住宅销售均价将维持平稳,销售量同比降速将有所放缓。

写字楼与零售物业表现活跃

商业地产市场方面,广州实体零售仍处在调整阶段,甲级写字楼则因无新增供应且有充足吸纳量,四大区域都表现良好。

统计显示,今年1-2月,广州市社会消费品零售总额增速为8.2%,在四大一线城市中仅次于深圳。

实体零售方面,一季度全市购物中心首层平均租金水平为711.7元/平方米/月,环比上涨0.8%,同比上涨1.9%。主要商圈优质购物中心整体空置率环比下降1.5个百分点至5.9%,同比上升1.5个百分点。

据前述机构统计,今年将是广州市实体零售供应较少的一年,预计后三个季度有41.9万平方米优质零售物业供应,集中在番禺、越秀和白云。

从业态来看,餐饮和服饰维持着较大市场份额,按业态面积占比计算,二者分别为20.98%和18.97%,餐饮占比还在上升。

但来自电商的冲击依然巨大,第一太平戴维斯研究部指出,各大购物中心正积极采取措施以提升消费者的购物体验,通过创新发展模式及引进更多全球优质品牌来避免同质化竞争,并吸引线上人流回到线下购物。预计下季度全市优质零售物业空置率将有轻微提升,租金或将维稳。

在甲级写字楼市场,一季度广州全市存量维持在499万平方米。

越秀、天河北、珠江新城和琶洲四个主要区域的租金水平均有上升,空置率均表现下降。其中琶洲租金增长最快,涨幅达11.3%;琶洲商务区空置率也同比大幅下降24.0个百分点至9.4%,天河北则空置率最低,仅3.3%。

租金收益率表现上,全市综合水平为6.6%,同比上季度上涨0.1个百分点,其中越秀和天河北领衔,收益率分别为6.7%和6.5%。

前述机构预计,年内甲级写字楼新增供应将于下半年集中交付,合计约73万平方米新增面积。目前新增供应有限、加之需求旺盛,将导致二季度全市空置率持续下行,同时租金仍有上涨空间。但因2019年将迎来供应高峰,届时全市空置率将明显回升,租金增长将承压。


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