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上海楼市均价结构性下调 基本落至2016年下半年水平

2018-04-14 12:18:09来源:

从供求量上来看,2018年1-3月上海楼市成交7223套,21盘入市,共计6425套,较2017年同期分别下降11.5%、16.4%。其中1月份供求两旺,2月份由于传统春节影响,量价受到影响,进入到三四月份“小阳春”,量价将会回升到正常水平。

从价格面来看,2018年1-3月价格同比下降9.3%,均价4.3万/平方米,基本回落至2016年下半年水平。

2018年开年,21个项目已拿到预售证,多数位于外环外,外环内仅4个。从预证价来看,价格均存在结构性下调,单个楼盘并未出现大幅度下降的情况。

外环内新开盘项目价钱合理销售顺畅

外环内仅静安康馨花园,同济融创玫瑰公馆开盘。康馨花园是自近期内环内开出的唯一一张预售证,预证价6.1-10.1万/平方米,项目于2013年就已建成,地理位置较好。另一个项目玫瑰公馆位于中外环间,周边配套成熟,开盘价6.9万/平方米,楼盘性价比高,开盘当天即售罄。

外环内楼盘热销,在于其涨幅连续两年低于全市水平,价格水分较少。且从环线的供应量上来看,2018年开年以来,外环内楼盘占比已经缩小到7%,外环内楼盘的稀缺性以及地段价值凸显,形成了外环内楼盘的热销现象。而外环外近年的涨幅比较大,市场期待价值回归。

远郊项目绝对价格低目前正受到市场欢迎

外环外楼盘,南桥、惠南、金山、青浦等板块交通配套逐渐完善,销售理想,例如南桥板块,近2年皆是开盘即热销的局面。桐南美麓1月加推,均价3.5万/平方米,开盘30天即去化750套,达到90%以上。周边楼盘中粮南桥锦云3月首开,均价3.7万/平方米,仅11天即完成整体的95%去化。惠南盛世荟庭,金山的碧桂园金山星作也都是开盘即售罄局面。

在价格上涨后,总价门槛上升,300万内公寓,500万内别墅更具稀缺性。位于浦东的同润蓝美俊庭,目前89㎡精装小户型在售,均价2.8-3万/平方米。

外环外板块的项目量价进入盘整阶段

松江、嘉定区域,销售速度减缓。例如嘉定南翔的华谊逸品澜湾预证价低于周边市场均价3-4千元,而去化则仅完成不到70%;类似的,松江新城板块的信达蓝尊,1月19日推出公寓438套,均价4.4万/平方米,低于其往期约1000元左右,去化率约40%,销售情况也是不甚理想;近期刚拿预证的象屿虹桥悦府,位于松江九亭,价格4.3万/平方米,与2017年就拿到预证的信达蓝尊处在同一价格线,对比于九亭原先约5万/平方米的市场价,此次的价格相差较大。

究其原因,松江、嘉定区域从2015年起,价格开始走高,连续两年均高于全市涨幅,市场热度随之增加,这一波的涨幅提前透支板块需求,在限价影响下,进行价格的轻微下调,板块热度降低,销售去化放缓。而板块之间的价格具有关联性,九亭的此次下调,预计未来可能会引起同经度板块的价格波动下调,量和价都将进入到一个盘整,整固的过程。

上海土地供应有限价格基础依然稳健

2016年住宅地块成交61幅,2017年39幅,下降36%,今年一季度无宅地成交,仅成交商办9幅,租赁住宅用地8幅,且几乎为底价成交。

一季度待成交地块15幅,商办12幅,2幅租赁用地以及1幅住宅用地,唯一一幅住宅用地位于宝山共康,中外环间,属于康家村“城中村”改造项目,容积率2.2,推出楼板价3万/平方米,周边中环国际公寓在售,均价5.6万/平方米。

预计未来住宅土地供应将日趋紧缩,价格基础依然稳健。


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